מי לא מכיר את תחושת ההחמצה על הנכסים שלא רכשנו פעם, כשהמחיר עוד היה אטרקטיבי ואפשרי? לא חייבים להמשיך לפספס הזדמנויות. יש נכסים שעליית הערך הצפויה שלהם בשנים הקרובות ברורה כבר עכשיו.

מי לא מכיר את תחושת ההחמצה על הנכסים שלא רכשנו פעם, כשהמחיר עוד היה אטרקטיבי ואפשרי? לא חייבים להמשיך לפספס הזדמנויות. יש נכסים שעליית הערך הצפויה שלהם בשנים הקרובות ברורה כבר עכשיו. כמה פעמים חשבתם לעצמכם, הלוואי שהייתי קונה מניות של אפל לפני 15 שנה, הלוואי שהייתי נכנס לגוגל או פייסבוק בזמן, הלוואי שהייתי קונה את המגרש ההוא לפני 15 שנה. החיים שלנו דומים פעמים רבות לסדרה של תגליות בדיעבד. אם היינו יודעים לפני כמה שנים את כל מה שאנחנו יודעים היום, עכשיו כבר היינו מלכי העולם.

כבר אמרו חכמים מאיתנו ש"קשה מאוד לעשות תחזיות, במיוחד לגבי העתיד", אבל בשוק הנדל"ן דווקא פשוט יחסית להעריך את האבולוציה ואת חיי המוצר של פרויקט בתכנון. לכל ברור שבהתחלה יש שם מגרש, אחר כך הוא מאושר למגורים, מקבל היתרי בנייה וחלוקה (פרצלציה). ההמשך הוא פשוט: עבודות תשתית, בנייה ואכלוס.

ברור, לפיכך, שמגרש שווה הרבה פחות אם הוא מיועד לחקלאות ולא למגורים, ושברגע שמשתנה הייעוד עולה שוויו. וברור שככל שהפרויקט מתקדם במסלול – כך צומח גם השווי שלו.

עם זאת, יש גם גורם סיכון שכדאי להביא בחשבון: כשהמגרש עדיין בשלבים המוקדמים, יש יותר סיכויים שהפרויקט לא יקרה בפועל – או ייבנה רק כעבור שנים ארוכות. הסיכון הולך ופוחת ככל שמתקדם הליך התכנון, ובהתאם, המחיר הולך ועולה. במילים אחרות: בנדל"ן אפשר לעשות את ההחלטות הנכונות כבר עכשיו. אפשר לראות על איזה החלטות שלא עשינו נצטער בעוד כמה שנים.

יש אם כן, שתי sweet spots – נקודות אופטימליות – להשקעה בפרויקט נדל"ן או ברכישה של יחידת דיור. הנקודה הראשונה היא זו שבה מייעדים את הקרקע למגורים. ברגע שהקרקע מאושרת למגורים מזנקת ההיתכנות להקמת הפרויקט, אבל המחיר עדיין נמוך באופן יחסי לשלבים מאוחרים יותר. דוגמה לפרויקט כזה הוא פרויקט "מורדות לינקולן" במורדות הכרמל בחיפה. לנוכח מצוקת הדיור באזור, יש סיכוי סביר שהשכונה תוקם. עם זאת, מחיר היחידות עודו אטרקטיבי גם למשקיעים לטווח ארוך וגם לציידי "פליפים". ברור גם שככל שיואץ ההליך התכנוני, כך יעלה המחיר וההזדמנות לרווח משמעותי בטווח קצר תלך ותפחת.

הנקודה השנייה שבה למשקיע יש הזדמנות מובהקת לחסוך היא השלב שבו הקרקע לא רק מאושרת למגורים, אלא העירייה כבר מקדמת את התכנון בפועל ואפילו מבצעת עבודות תשתית. כך, בפרויקט "ציר-החינוך" שבמערב הוד השרון, השקעה ראשונית בקרקע והשקעה נוספת בשלב הבנייה, תקנה למשקיע חיסכון דרמטי ברכישת פנטהאוז או דירת חמישה חדרים בקומה גבוהה, ששווים בשוק היום כבר עובר את הארבעה מיליון שקל.

אז נכון, לא השקענו בגוגל, אפל ואמזון לפני 15 שנה, ולא קנינו דירה על חוף הים כשהיא עוד עלתה 200 אלף לירות – אבל פרויקטים בהליך תכנוני מתקדם, ובפרט פרויקטים שאושרו למגורים – אלה החלטות שאנחנו יכולים לעשות היום וליהנות מהן לשנים ארוכות. או שפשוט נמשיך לקטר אחר כך שלא השקענו כשעוד היה אפשר