השבוע פרסם אגף הכלכלן הראשי באוצר את הסקירה על שוק הנדל"ן לחודש דצמבר 2023, ובכך למעשה הושלם פרסום הנתונים השנתי. הסקירה לחודש זה מעניינת במיוחד: בראיה היסטורית מדובר בחודש דצמבר החלש מאז ומעולם (ישנה מכירה משמעותית של דירות ביום האחרון של השנה) אך למעשה הנתונים שמראים קפיצה דרמטית שנעה בין: 20%-85% בכל סוגי העסקאות בענף לעומת החודש הקודם, מסמלת את תחילתה של ההפשרה בשוק לאחר קיפאון שיא בתקופת המלחמה שהתרחש בחודש נובמבר. הנה מספר נקודות אליהן התייחסה הכלכלנית הראשית, שנותנות תמונה רחבה יותר על השוק, ותובנות שניתן לקחת גם ל-2024:

 

1) המשקיעים לא מוכרים

בדצמבר 2023 לראשונה מזה שנתיים, נרשמה בלימה בירידה במלאי שנמצא בידי המשקיעים. החל מדצמבר 2021, נוכח עליות הריבית והתייקרות המימון, נרשמה ירידה רצופה במלאי הדירות שבידי המשקיעים, מידי חודש בחודשו. ירידה זו נבעה גם מירידה  במספר העסקאות לרכישת דירות להשקעה, לצד עלייה במספר העסקאות למכירת דירות להשקעה. עליית הריבית הובילה לשינוי בטעמי המשקיעים, לצד מצוקה תזרימית בשל העלייה בהחזר החודשי של המשכנתא. כאמור, בדצמבר ירידה זו נבלמה לראשונה. על פי סקירת האוצר בשנתיים האלו ירד מלאי הדירות שבידי המשקיעים בסך של 10 אלפים דירות. 

הסיבה לבלימה בירידה במלאי היא ירידה חדה במכירות המשקיעים – 30% פחות ביחס לדצמבר שעבר. אגב, ברכישות דירה, חלקם היחסי של המשקיעים מסך העסקאות בשוק בדצמבר הזה עמד על 17.6%, גבוה מדצמבר שעבר, וללא שינוי לעומת נובמבר הקודם. אנו מעריכים שבעקבות המלחמה, וציפיות המשקיעים להורדת ריבית על ידי בנק ישראל, המשקיעים צפו ששינוי במגמת הריבית קרוב, והעדיפו לשבת על הגדר ולחכות, ולא למכור בדצמבר, ואכן ההורדה הראשונה בריבית הגיעה בתחילת ינואר. בנוסף, המחסור המתמשך בעובדים וסגירה ארוכת טווח של אתרי הבנייה משפיעים על ההיצע, וייתכן שהמשקיעים מעריכים שבהמשך יהיה לכך גם ביטוי בעליות מחירים.

 

2) מבצעים על עבור "דירה על הנייר"? מצב של WIN-WIN

60% מהדירות שנמכרו בדצמבר היו דירות "על הנייר". נתון זה נמוך יחסית לדצמבר הקודם, ונובע מכך שבעקבות המלחמה גדל מלאי הדירות הלא מכורות אצל הקבלנים בחודשים האחרונים, והן הובילו את המכירות בדצמבר. 

אנו רואים שפע של הטבות שמעניקים כיום הקבלנים, ובהן הטבה שהולכת והופכת לפופולארית: הטבה של השלמה להון עצמי ללא ריבית והצמדה. אחת הטענות שעולות כנגד הקבלנים בהקשר של הטבות שהם מעניקים: שההטבות הללו למעשה נועדו להחליף ירידה במחירים, וניתן אף לכמת את ערכן הכספי. עם זאת, דווקא לגבי ההטבה הזו ההגיון שונה: מתן ההטבה הזו ללקוח, מאפשר לקבלן לצמצם את החשיפה שלו לאשראי שקיבל מהבנק המממן את ליווי הבנייה. 

האשראי של הקבלן בשלב זה יקר יותר מה"אשראי הרעיוני" שהוא מסבסד ללקוח. כך, שבמתן ההטבה ללקוח, למעשה הקבלן מוזיל עבורו את האשראי, בפער ריביות רעיוני של כ 5%-6% כך שלמעשה זה נהנה וזה לא חסר  אם בעבר כאשר הפרמטר העיקרי ששלט בשוק הדיור היה הרווחיות, וההטבות נועדו לתמוך בפרמטר הזה, חשוב להבין שלאחר עליית המחירים, פרמטר לא פחות חשוב מכך הוא תזרים ונזילות, וההטבות כעת, נבחנות גם בזווית זו.  

3) יהדות העולם עדיין לא איתנו, גם היא מחכה שהמלחמה תסתיים 

עם פרוץ המלחמה החלו גילויי אנטישמיות קשים ברחבי העולם, שהובילו אף למצב בו בקהילות מסוימות יהודים החלו לחשוש ולהסתיר את סימני יהדותם. על רקע זה, היתה ציפיה לנהירה משמעותית של יהדות העולם לישראל, שתחזור למלא תפקידה ההיסטורי כחוף המבטחים של העם היהודי. אחת האינדיקציות הראשונות לנהירה לישראל מתבטאת בשוק הנדל"ן, אך באופן מפתיע וכנגד הציפיות, לא רואים התעוררות של רכישות נדל"ן על ידי תושבי חוץ. 127 דירות בלבד נרכשו בדצמבר, ירידה של 26% לעומת השנה הקודמת. במקביל, נמכרו 26 דירות על ידי תושבי חוץ באותו החודש. 

על אף האנטישמיות בעולם, חודשי שיא המלחמה אינם קרצו לעולים החדשים, 2,403 עולים הגיעו לישראל מפרוץ המלחמה עד סוף 2023. לשם השוואה בשנה הקודמת בחודשים אלו הגיעו לישראל 22,754 עולים. בכל 2023 עלו לישראל 45.5 אלף עולים, לעומת שנת 2022 שהיתה שנת שיא היסטורית בה עלו 76.6 אלף עולים. 

האם המספרים הללו מעידים כי הפעילים בענף טעו? לא בהכרח: תקופות של מלחמה הן תקופות שבהן אנשים מעדיפים להיצמד למוכר, גם אם המוכר פחות נעים. בענף, כפי שצויין בסקירה, הפעילים אכן צופים גל של עליה על רקע התגברות האנטישמיות בעולם, כפי שקרה בגלי אנטישמיות לאורך כל השנים. עם זאת חוסר הוודאות לגבי התפתחות המלחמה בישראל עדיין גבוה, ולכן אנו לא רואים עדין ביקושים גבוהים לנדל"ן. כן אנו רואים התעניינות, פתיחת חשבונות בנקים, בחינת שוק – כלומר הכנות. השלב הבא להערכתנו יתבטא בשוק הנדל"ן, ככל שהוודאות לסיום המלחמה תלך ותגבר. 

הכותב הינו ארז גולדשטיין בעלים של קבוצת גולדשטיין נדל"ן ופיננסים