5 גורמים שיובילו את מחירי הנדל"ן ב-2024-2025
לא רק המלחמה, איזה גורמי יובילו את מחירי הנדל"ן בשנתיים הקרובות?
לשנת 2024 הגיע ענף הנדל"ן אחרי שנה לא פשוטה שעברה עליו. ההתפרצות האינפלציונית ועליית הריבית בעולם ובישראל שינו מהיסוד את כללי המשחק לפיהם התנהלו בענף בעשור האחרון – גם הרוכשים, גם הקבלנים וגם המממנים.
במחצית הראשונה של 2023 השינוי בריבית היה הגורם העיקרי שהשפיע על ענף הנדל"ן. במחצית השנייה התווספה המלחמה האזורית, שלמעשה השביתה את אתרי הבנייה וצמצמה עוד יותר את כמות התחלות הבנייה, שסבלו מירידה לאורך כל שנת 2023. שנת 2024 נפתחת בחוסר ודאות לגבי : הכלכלה, התפתחות הלחימה וענף הנדל"ן.
הפחתת הריבית על ידי בנק ישראל ברבע אחוז בתחילת השנה היוותה איתות חיובי לענף הנדל"ן, בנוסף הפד בארה"ב שיתחיל להפחית את הריבית בהמשך השנה, , אמור לתת "זריקת עידוד" נוספת לענף .
בהסתכלות קדימה אילו יהיו הגורמים שישפיעו על הענף בהמשך השנה:
1) הכרעה חד משמעית של המלחמה
המלחמה אמנם נמשכת, אבל השפעתה הכלכלית הולכת ופוחתת. המשק "מתרגל" לחיות לצד המצב הבטחוני, ואנחנו, שמתורגלים לצערנו בתקופות ביטחוניות קשות, גם מכירים את ההתעוררות שמגיעה אחריה – התעוררות שכבר ניתן לראות.
התרחבות החזית הצפונית תוביל לטלטלה נוספת, אך גם זו תחלוף.
המלחמה צפויה להימשך אך השפעתה על הכלכלה פוחתת.
ישנן הגדרות רבות לניצחון במלחמה, ואנו לא נכנס לדקויות המפרידות ביניהן, אבל דבר אחד ברור: אם לא תהיה הכרעה חד משמעית, כזו שתחזיר את תחושת הביטחון של האזרחים, אזור הדרום יספוג ירידה בביקושים וההשפעה על הצפון תיוותר תחת סימן שאלה גדול.
נושא מיגון הדירות יהיה בראש עדיפות סדר הציבורי, והצורך בהגנה יעלה בכל הסגמנטים של הענף: מהשפעה על השכירות של דירות ממוגנות לעומת לא ממוגנות, סוגי מיגון שניתן להוסיף לדירות קיימות, הוספת אלמנטים להיוותרות בממ"ד לזמן ממושך ועוד… .
2) הבחירות המקומיות
הכוחות הבסיסיים שמניעים את ענף הנדל"ן לא השתנו: ביקוש, והיצע.
את צד ההיצע ראינו מצטמצם בשנת 2023, ובתחילת 2024 הוא צפוי להיות בקיפאון. הסיבה: הבחירות לרשויות המקומיות.
בתקופת בחירות לרשויות, יש דה – פקטו עצירה של קידום היתרי בנייה וזאת ממספר סיבות: ראשית, ע"פ חוק, וועדת בנייה לא מתכנסת 3 חודשים לפני בחירות, שנית המשאבים של העיריה בחודשים לפני הבחירות וכמו כן בחודשים לאחר הבחירות מופנים לכיוון אחר. שלישית, במקומות בהם התחלף ראש העיר נדרשת תקופת למידה, החלפת כוח אדם מטפל החלפת מהנדס עיר, אדריכל עיר, מנהל רישוי ופונקציות בכירות נוספות באגף ההנדסה והרישוי בעירייה ולעיתים שינוי ראש העיר מביא עימו שינוי מדיניות ושינוי כיוון שמחזיר אחורה פרויקטים רבים. דבר זה מעיב על היצע הנדל"ן בתקופת בחירות, על אישור פרויקטים חדשים ועל התקדמות הפרויקטים הקיימים
3) יהדות העולם
בצד הביקוש צפוי להשפיע על הענף ביקוש מחו"ל. ערעור תחושת הביטחון בימים אלו משותף לכל היהודים ברחבי העולם. גילויי האנטישמיות הפכו להיות קיצוניים יותר ויותר, ויהדות העולם שרואה בישראל חוף מבטחים, נושאת אליה פנים גם כעת. בימים אלו, חוסר הוודאות בישראל עדיין רב מאוד, ולכן לא רואים כעת נהירה המונית לענף הנדל"ן מחו"ל, אבל ככל שהלוחמה תתייצב, הוודאות לגבי התפתחות או אי התפתחות הזירה צפונית תגבר, והחיים יחזרו למסלול – אנו נראה זרם של יהודים מרחבי העולם מגיע לישראל ובונה לו בה בית..
4) נזילות
ל-2023 הגיעו יזמי נדל"ן אחרי עשור וחצי בו המימון היה נוח מאוד: הזרמה של כסף זול, שפע של משקיעים שלא קיבלו תשואה באפיקים סולידיים, וחיפשו אלטרנטיבות אחרות ולכן הזרימו כספים רבים לענף. ההתמכרות לכסף הזול הייתה מפתה מאוד והובילה לתופעות כמו השתתפות במכרזים על קרקע במחירים לא ריאליים. הריבית אמנם משנה כיוון אך מי שחולם שהיא תחזור לרמות ה-0.1% שאפיינו את סוף העשור הקודם ותחילת הנוכחי, צפוי להתאכזב. היזמים צרכים לעשות התאמות קשות ולדעת לפעול גם בעולם בו לכסף יש מחיר, ומי שלא יצליח לעשות זאת – לא ישרוד.
הנזילות היא המפתח בשנת -2024.
5) ראייה הוליסטית: לאן אנו הולכים?
מעבר להיצע ולביקוש, פעילות בענף הנדל"ן היא פעילות מרובת חסמים. מעל 10 שנים חולפות מתכנון ראשוני של צרכים שמתבצע על ידי הממשלה, וועדה מחוזית, וועדה מקומית, היתר, בנייה ועד למסירת המפתח. בישראל באופן ייחודי ושונה ממדינות רבות בעולם ישנו ביקוש קשיח שמצריך בניה של כ- 80 אלף יחידות דיור בשנה רגילה. לאור התהליכים שחווינו בשנת 2023 כפי שציינתי לעיל -אנו מתרחקים עוד ועוד מיעד זה בשנת 2024 – ולכן יש צורך בפתרונות כבר כעת ברמה ההוליסטית. אנו לא רואים פעילות מספקת של קבינט הדיור בעניין וזה לצערנו יתבטא ללא שום ספק בהמשך הדרך, בעלייה במחירי הדיור.
לסיכום: נוכח כל אלו אנו משערים שנראה התייצבות במחיר הדיור במחצית הראשונה 2024 ועליה משמעותית במחצית השנייה של השנה כאשר המחיר הממוצע הארצי צפוי לעלות בכ-5%, ובמרכז הארץ סביב ה- 8% ואף יותר.
הכותב הוא הבעלים של קבוצת גולדשטיין. הקבוצה יוזמת ובונה בנייה למגורים, התחדשות עירונית, ונדל"ן מניב כבר מעל30 שנה בכל רחבי הארץ.
